Límites y divisiones.

El Sector Maldonado está constituido por los predios comprendidos dentro de los límites: Calle Ñangapiré entre Calle Dr. Elbio Rivero y Avda. España, Avda. Franklin D. Roosevelt entre Avda. España y Avda. Francisco Acuña de Figueroa, ambas aceras,

Avda. José Joaquín de Viana entre Avda. Franklin D. Roosevelt y Calle República Dominicana, ambas aceras,

Avda. Francisco Acuña de Figueroa entre Avda. Franklin D. Roosevelt y Calle Enrique Burnett,

Calle Enrique Burnett entre Avda. Francisco Acuña de Figueroa y Avda. Santa Teresa,

Calle Democracia entre Avda. Santa Teresa y Avda. Cachimba del Rey,

Avda. Cachimba del Rey entre Calle Democracia y Avda. Gral. Aparicio Saravia,

Avda. Gral. Aparicio Saravia entre Avda. Cachimba del Rey y Calle Tacuavé (Antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando),

Calle Tacuavé (Antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) entre Avda.Gral. Aparicio Saravia y Proyección del límite Norte del Padrón Nº 16739, Proyección del límite Norte del Padrón Nº 16739, desde Calle Tacuavé 

(Antes  Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) hasta límite Norte del Padrón Nº 16739,

Límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Oeste del Padrón Nº 21242,

Límite Oeste del Padrón Nº 21242 desde Límite Norte del Padrón Nº 21242,

Límite Norte del Padrón Nº 21242 desde límite Este de Padrón Nº 13570 hasta su intersección con la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia,

Línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia desde límite Este del Padrón Nº 21242 hasta el límite Oeste del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia hasta la línea paralela a 450m de la Avda. Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640),

La línea paralela a 450m de la Avda. Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) desde Límite Oeste del Padrón Nº 26640 hasta límite Este del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 450m de la Avda. Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) hasta la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia,

La línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia desde el límite Este del Padrón Nº 26640 hasta la nueva Avda. de circunvalación del Arroyo Maldonado.

La nueva Avda. de circunvalación del Arroyo Maldonado desde la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia hasta la Avda. Aiguá,

Avda. Aiguá hasta el límite del área suburbana por el Este,

Límite del Área Urbana y Suburbana por el Este, el Norte y el Oeste hasta Calle Miguel Benzo,

Calle Miguel Benzo entre el límite Oeste y Calle Wilson Amaral,

Calle Wilson Amaral entre Calle Miguel Benzo y Avda. Gral. Leandro Gómez,

Avda. Gral. Leandro Gómez entre Wilson Amaral y Calle El Rodeo,

Calle El Rodeo desde Avda. Gral. Leandro Gómez hasta el límite Este del padrón 16641 de la manzana 1789 y la calle Ventura Alegre , incluyendo su prolongación,

Calle Ventura Alegre y su prolongación, comprende los predios ubicados en ambos frentes con una profundidad máxima hacia el sur de 100m, entre el límite Este del padrón 16641 de la manzana 1789 y Calle Las Dalias,

Calle Las Dalias entre Calle Ventura Alegre y Calle Ibirapitá,

Calle Dr. Elbio Rivero entre Calle Ibirapitá y Calle Ñangaripé,

En Avda. Francisco Acuña de Figueroa entre Avda. Franklin D. Roosevelt y Calle Enrique Burnett quedan comprendidos los predios ubicados en ambas aceras.

En Avda. Gral. Leandro Gómez entre Calle Wilson Amaral y Avda. Antonio Lussich quedan comprendidos los predios ubicados al Sudeste de la avenida y hasta una profundidad máxima de 120 metros, medidos a partir de la línea de

propiedad del predio frentista a la vía, o en la franja comprendida hasta la primera vía de tránsito, siempre y cuando ésta no se distancie más de 150 metros. Por resolución fundada, el Ejecutivo Departamental podrá admitir aumento

en la profundidad de la subzona, en consideración de la propuesta arquitectónica.

El área definida: Al Sur por la Avda. de circunvalación del Arroyo Maldonado y el límite Norte del Padrón Nº 2572 (Pastoreo Municipal), al Este por el margen del Arroyo Maldonado en su intersección con la Ruta 39, al Norte por la

Ruta 39 y el Camino De Los Ceibos hasta el límite Oeste del Padrón Nº 317, al Oeste por el límite Oeste del Padrón Nº 317, el Camino Departamental 39W2 (antes Nº 36), el límite Oeste de los Padrones Nº 348 (Centro de

Rehabilitación "Las Rosas"), Nº 20984, Nº 20983, el Camino Departamental Nº 39W2B (antes Nº 149) y el Camino Vecinal Nº 39W2B1 (conocido como "Camino al Pantanal").

Urbanización Norte - Parte del Padrón Rural Nº 23325 (área delimitada en E.E. Nº 2016- 88-01-06036).

El Sector se divide en las siguientes zonas:

Zona 2.1 Plaza

Zona 2.2 Casco Urbano

Zona 2.3 Barrio Jardín

Zona 2.4 Barrios

Zona 2.5 Avenidas

Los Bloques Bajos o Medios que se construyan en las zonas enumeradas en el presente Artículo, deberán contar obligatoriamente y sin excepción con conexión a las redes públicas de saneamiento, agua potable y electricidad,

siendo de cargo del administrado los costos que dichas conexiones o ampliaciones de red signifiquen.

Superficie y frente mínimo. Los predios en que se implanten bloques deberán cumplir las siguientes superficies y frentes mínimos:

En la Zona 2.2:

para bloques medios FT = 15 m y ST =  500 m²

para bloques bajos  FT = 12 m y ST = 300 m²

En la Zona 2.3 y Subzona 2.5.1:

para bloques medios  FT = 30 m y ST = 1000 m²

para bloques bajos FT = 14 m y ST = 450 m²

En la Subzona 2.4.4

para bloques bajos ST = 600 m²

Programas múltiples. Se admitirá la existencia de más de un programa arquitectónico. Para la utilización de los porcentajes de ocupación con destino a usos no residenciales en el Sector 2. Maldonado el área destinada a usos no residenciales deberá superar el 60% de la ocupación del suelo.

Tratamiento de retiros frontales. Las áreas no edificadas en retiro frontal y lateral en planta baja con destino comercial deberán integrarse arquitectónicamente con las áreas comerciales y librarse al uso público, ya sea como circulaciones abiertas o jardines, con el carácter de áreas comunes, prohibiéndose su uso como depósito.

Alturas. En el Sector Maldonado las alturas se medirán respecto al Nivel Cero correspondiente al nivel de vereda en el punto medio del frente del predio, el que se calculará de acuerdo al capítulo de Aceras.

Conservación del casco urbano. Se declara en Régimen Patrimonial las zonas Plaza y Casco. Créase el Consejo Especial Patrimonial (CEP) del Centro Histórico de Maldonado el que tendrá competencia sobre todos los bienes edilicios, urbanos y naturales del área. Estará formado por  representantes de la Dirección de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial, la Dirección de Cultura, el Municipio de Maldonado, la Junta Departamental de Maldonado, la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la Republica y la  Comisión Delegada de Maldonado de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, el Intendente podrá agregar otros integrantes. El consejo deberá considerar toda consulta de viabilidad y toda gestión de construcción en el área de su competencia previo a su consideración por la División de Control Edilicio, en el marco de los parámetros definidos en los artículos D.199 y D.201, teniendo en cuenta los criterios definidos por la Comisión Departamental de Patrimonio Histórico, Artístico y Cultural de Maldonado.

Podrá actuar en otras zonas del sector en el caso de bienes edilicios de interés patrimonial.

El consejo, una vez instalado, reglamentará su forma de funcionamiento, establecerá los criterios generales de actuación, los que serán sometidos a la consideración del Intendente, contará con un secretario ejecutivo, que actuará con voz pero sin voto.

Figuras de protección patrimonial. Serán determinados por el Consejo Especial Patrimonial (CEP).

a) Grado de protección patrimonial, según la protección que merezca el bien desde "sustitución deseable" hasta "protección integral";

b) Bien de interés municipal, aquel que por sus características se configure como elemento de alto valor patrimonial, se establecerán las formas específicas para su protección particular;

c) Inventario patrimonial: permite catalogación de bienes, así como recomendaciones de actuación.

Salientes y cuerpos salientes. Se admitirán  salientes de 2 m. en un 70% de las fachadas frontales y posteriores, no podrán ubicarse a menos de un metro del plano de la línea medianera. No se permitirán en las fachadas frontales que se alineen en el límite del terreno, sobre aceras, pasajes peatonales y espacios públicos, admitiéndose solamente salientes decorativas de no más de 25 cm. de profundidad.

Zona 2.1 Plaza.

a) Límites: corresponde a las manzanas comprendidas por las calles Román Guerra, Ventura Alegre, José Dodera y Arturo Santana.

 

b) Normas especiales. La alineación con las construcciones existentes, es obligatoria.

 

c) Solo se admiten bloques bajos.

 

d) Retiros  mínimos:   

- Frontales, no hay.

- Fondo 5 m.

 

e) Altura máxima. 13,60 m. (PB + 4PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

 

f) Ocupación: 

FOS ... 60%

FOS SS ... 80%

FOT ... 270%

 

g) Las áreas de planta baja y primer piso destinadas a usos no residenciales podrán tener un FOS del 100%, el incremento no será tenido en cuenta a los efectos del cálculo total del FOT del resto del edificio.

 

h) Estacionamientos. Uno por cada unidad locativa de vivienda o escritorio y uno como mínimo por cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

 

i)  Índice de ponderación (Dto. 3870) 0 (Cero).

Zona  2.2. Casco Urbano

a) Límites. Es el área comprendida en la poligonal, delimitada por las siguientes calles:

Calle 19 de Abril desde Calle 3 de Febrero hasta Calle Román Bergalli,

Avda. José Batlle y Ordóñez desde Calle Román Bergalli hasta Avda. Bdier. Gral Juan Antonio Lavalleja,

Avda. Bdier. Gral Juan Antonio Lavalleja desde Avda. José Batlle y Ordóñez hasta el límite de Zona 2.3

Límite de Zona 2.3 desde Avda. Bdier. Gral Juan Antonio Lavalleja hasta Calle Treinta y Tres,

Calle Treinta y Tres, desde Calle Solís hasta Calle Dodera,

Calle Dodera desde Calle Treinta y Tres hasta Calle 3 de Febrero, y

Calle 3 de Febrero desde Calle Dodera hasta Calle 19 de Abril, exceptuando las manzanas comprendidas en la Zona 2.1 Plaza

 

b) Normas especiales. La alineación con las construcciones existentes, es obligatoria.

 

c) Se admiten bloques bajos y medios

 

d) Retiros mínimos:

- Frontales:

4 m. en bloques medios

- De fondo:

5 m. en bloques bajos

9 m. en bloques medios

 

e) Altura máxima:

28 m. en bloques medios (PB+9PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

13,60 m. en bloques bajos (PB+4PA) con gálibo a 45º en el  último nivel.

 

f) Ocupación: 

 FOS ... 50%

 FOS SS ... 80%

  FOT ... 220%   en bloque bajo

         ... 480%   en bloque medio         

 

g) En planta baja y primer piso destinado a usos no residenciales podrán tener un FOS del 100%, el incremento no será tenido en cuenta para el cálculo del FOT del resto del edificio.

 

h) Acondicionamiento de la zona de retiro frontal, cuando no exista actividad comercial podrá  ser delimitado con un cerco frontal.

 

i) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m² o fracción de locales de otros usos.

 

j) Índice de ponderación. (Dto. 3870) 0 (Cero).

Zona 2.3. Barrio Jardín.

a) Límites: Es el área comprendida entre las calles:

Calle 3 de Febrero desde Calle José Dodera hasta Avda. Martiniano Chiossi,

Avda. Martiniano Chiossi desde Calle 3 de Febrero hasta Calle Enrique Burnett

Calle Enrique Burnett desde Avda. Martiniano Chiossi hasta Avda. Francisco Acuña de Figueroa

Avda. Francisco Acuña de Figueroa desde Calle Enrique Burnett hasta Avda. Franklin D. Roosevelt, incluyendo los predios frentistas a la acera este de la Avda. Francisco Acuña de Figueroa,

Avda. Franklin D. Roosevelt desde Avda. Francisco Acuña de Figueroa hasta Avda. José Joaquín de Viana,

Avda. José Joaquín de Viana desde Calle República Dominicana hasta Avda. Franklin D. Roosevelt

Avda. Franklin D. Roosevelt desde Avda. José Joaquín de Viana hasta Avda. España,

Avda. España desde Avda. Franklin D. Roosevelt hasta Calle Arturo Santana, donde se une con una faja correspondiente a predios frentistas a Avda. José Joaquín de Viana, que cuenta con una profundidad de 50mts a cada lado del eje de dicha Avda. y que va, por el lado Oeste , desde Calle Arturo Santana hasta Avda. Bdier. Gral. Juan Antonio Lavalleja y por el Este desde Avda. Bdier. Gral. Juan Antonio Lavalleja hasta Calle Treinta y Tres,

Calle Treinta y Tres desde dicha faja hasta Calle José Dodera

Calle José Dodera, desde Calle Treinta y Tres hasta Calle 3 de Febrero.

 

 b) Retiros mínimos:

Frontales:    4 m.

De fondo:    9 m. en bloques medios y 5 m. en bloques bajos

Bilaterales:  2/7 de su altura, mínimo 3 m.

 

c) Alturas máximas:

28 m. bloques medios (PB + 9 PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

13,60 m bloques bajos    (PB + 4PA)  con gálibo a 45º en  el último nivel.

 

d) Ocupación:

FOS ....50% en bloques bajos y 30 % en bloques medios.

FOS SS ... 70%

FOSV ... 20%

FOT ... 180% en bloque bajo y 290 % en bloque medio.

 

e) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2. o fracción de locales de otros usos.

 

f) Ocupación de retiros. Podrán ser ocupados los retiros laterales desde la mitad del terreno hacia el fondo y el retiro de fondo con construcciones auxiliares hasta una superficie de 20 mts. cuadrados no pudiendo sobrepasar la altura de 3 mts. en los terrenos con frente por tres de sus lados solo se podrá ocupar el tercio central.

 

g) Índice de ponderación. (Dto. 3870) 0 (Cero).

Zona 2.4 Barrios

Subzona 2.4.1

a) Límites: Área definida por:

Avenida Antonio Lussich, límites Sur de los fraccionamientos Villa Delia y La Fortuna, Calle Alberto Dutra, Calle Aguamarina y sus predios frentistas, Calle Miguel Benzo, Calle Wilson Amaral, Avenida Gral. Leandro Gómez.

Al este de Cañada La Cantera hasta Camino Mussio, al sur de Camino Mussio hasta Camino a la Paz y la Alegría, al oeste del Camino a la Paz y la Alegría hasta Cañada de la Cantera.

b) Retiros mínimos:

Frontales 4 m.

Bilaterales 3 m, en predios con frente menor a 18 metros se podrá exonerar uno de los retiros laterales con construcciones de hasta 3 metros de altura.

Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20 m2.

c) Alturas máximas:

7 m (PB + PA)

d) Ocupación:

FOS 40%

FOT 80%

FOS SS 60%

FOSV 50%

e) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2. o fracción de locales de otros usos.

f) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0 (Cero).

g) Normas especiales. Aplica sólo en el ámbito de la Revisión Parcial de las Directrices Departamentales 2023.

g1) En proyectos de Industria y/o grandes superficies se deberá presentar plano de drenaje de pluviales que incluya medidas intraprediales de laminación o amortiguación de los caudales de escorrentía de manera de no impactar significativamente sobre la infraestructura de drenaje público.

g2) En áreas de ribera, zona de bañados y áreas inundables, no se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines al tapiz existente o a la plantación de especies características de suelos anegados.

g3) Zona Fragilidad Ecosistémica

a) Subzona Cumbres. Se definen áreas non edificandi en los sectores que superan las siguientes cotas:

a1- en Cerro Pelado se siguen los criterios definidos por el Programa de Actuación Integrada del Fraccionamiento Cerro Pelado.

a2- en Cerro de las Cuevas, por encima de la cota 50 m con respecto al 0 oficial.

a3- en Cerro Juncal, por encima de la cota 60 m con respecto al 0 oficial.

a4- en Cerro del Peñasco, por encima de la cota 40 m al este y por encima de la cota 30 m al oeste con respecto al 0 oficial (Decreto 3933/2015).

En las referidas áreas non edificandi (superando estas cotas) no se podrá edificar. En los proyectos de urbanización propuestos, en el 10% del área libre a ceder a la Intendencia deberá estar incluidas las cumbres definidas dentro de esta categoría de suelo.

El 100% del área de las cumbres de los cerros, tomados con sus cotas antes descritas, deberán cederse como espacio público garantizando su libre acceso.

b) Subzona Tutela Hidrobiológica.

b1) Cursos de Cañadas

Para los padrones que atraviesen la Cañada de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio, en los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

a1.La faja de 30 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce

a2. La faja de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua, en casos de existir.

a3. la curva de nivel correspondiente a la TR100 (áreas inundables con período de retorno de cien años).

Se tomará como faja de tutela hidrobiológica, la banda más amplia de las tres.

Dentro de esta faja no se podrá edificar.

b2) Cursos tributarios a cañadas. Son los tributarios a las siguientes cañadas: Cañada de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio.

En los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

a1. La faja de 10 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce

a2.La faja comprendida de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua , en casos de existir,

a3. la distancia TR100 (áreas inundables con período de retorno a cien años).

Se tomará como válida la faja de tutela hidrobiológica cuya distancia supere las demás. Dentro de esta faja no se podrá edificar.

En ningún caso los padrones con tutelas hidrobiológicas podrán subdividirse.

g4) Zona Buffer

Son las zonas comprendidas en una faja de 100 m de ancho tomadas a partir de:

a) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Cumbres, asociado al Cerro de las Cuevas, Cerro del Peñasco y Cerro del Juncal,

b) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Tutelas Hidrobiológicas, asociado a la Cañada de la Cantera y Cañada Marrero y sus respectivos afluentes;

c) Los parámetros que regirán serán los siguientes:

c1) El área mínima de padrones dentro de la zona Buffer no podrá ser inferior a 700m2.

c2) En área buffer se podrá construir como máximo una (1) unidad cada 150m2 de área de terreno.

c3) En conjunto de unidades locativas apareadas se requieren 300 m2 de terreno por par.

c4) Para bloques bajos (altura 7 m) se requiere un mínimo de superficie de 600 m2.

c5) Se podrán construir unidades locativas aisladas con una separación mínima de 3m y 5m de promedio entre unidades o unidades locativas apareadas.

d) Retiros mínimos:

-Frontales 4 m,

-Unilateral de 3 m.

- Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20 m2 no pudiendo sobrepasar la altura de 3m.

e) Alturas máximas:

-7 m (PB + PA)

f) Ocupación:

- FOS: 30%,

-FOSS: 0 %

-FOSNNP: 60%.

- FOT: 60%.

g) En caso que el padrón se encuentre con ambas normativas, aplicará la zona correspondiente a cada sector y a los efectos de los parámetros, se usará el cálculo respectivo a cada zonificación.

h) Sólo se permitirá la construcción en aquellos predios incluidos en su totalidad dentro de la Zona Buffer, quedando limitada la construcción a un Área Máxima Edificada de 240m2 más decks de hasta 60m2 y por cada 150 metros lineales del curso o cuerpo de agua.

i) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

j) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0 (Cero).

 

Subzona 2.4.2

a) Límites: Áreas definidas por:

Avda. José Joaquín de Viana, Calle Guavirá, Calle Arazá, Calle Ibirapitá, Calle Dr. Elbio Rivero, Calle Ñangapiré y Avda. España.

Avda. Aiguá, Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando), Avda. Gral. Aparicio Saravia.

Avda. Antonio Lussich, Calle Aguamarina y sus predios frentistas, Avda. Antonio Lussich, Calle Vicenza y su prolongación y Calle Benito Nardone.

Manzanas catastrales 2512, 2513 y 2514 situadas al sur de la calle continuación Ventura Alegre, así como el resto de la manzana catastral 1789 ubicada al sur de la continuación de la calle Ventura Alegre y por fuera del sector comprendido en la Subzona 2.4.3 de dicha manzana catastral.

b) Retiros mínimos:

Frontales 4 m. Se admite construcción de pérgola.

c) Altura máxima: 7 m (PB + PA)

d) Ocupación:

FOS 50%

FOS SS 70%

FOT 100%

FOSV 30%

e) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m² o fracción de locales de otros usos. Podrán ocupar área de retiro frontal sin techo.

f) Índice de ponderación (Decreto Nº 3870/2010): 0 (Cero)

 

Subzona 2.4.3

a) Límites: Resto no comprendido en otras áreas.

b) Retiros mínimos

Frontales 4 m. Se admite construcción de pérgola.

Fondo - 4 m para programas VIS amparados al Decreto Nº 3914/2013 con altura mayor a 9 m.

c) Alturas máximas: 9 m (PB + 2 PA)

d) Ocupación:

FOS 70%

FOS SS 80%

FOT 150%

FOSV 20%

e) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos. Podrán ocupar área de retiro frontal sin techo.

f) Índice de ponderación (Decreto Nº 3870/2010): 0 (Cero)

g) Normas especiales: Aplica sólo en el ámbito de la Revisión Parcial de las Directrices Departamentales 2023.

g1) En proyectos de Industria y/o grandes superficies se deberá presentar plano de drenaje depluviales que incluya medidas intraprediales de laminación o amortiguación de los caudales de escorrentía de manera de no impactar significativamente sobre la infraestructura de drenaje público.

g2) En áreas de ribera, zona de bañados y áreas inundables, no se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines al tapiz existente o a la plantación de especies características de suelos anegados.

g3) Zona Fragilidad Ecosistémica

a) Subzona Cumbres. Se definen áreas non edificandi según las cotas establecidas:

a1 - para Cerro Pelado se siguen los criterios definidos por el Programa de Actuación Integrada del Fraccionamiento Cerro Pelado.

a2 - Para el Cerro de las Cuevas, por encima de la cota 50m con respecto al 0 oficial.

a3- Para el Cerro Juncal, encima de la cota 60 m con respecto al 0 oficial.

a4- Para el Cerro del Peñasco, por encima de la cota 40 m al este y por encima de la cota 30m al oeste con respecto al 0 oficial (Decreto Departamental Nº 3933/2015).

Superando estas cotas no se podrá edificar.

En los proyectos de urbanización propuestos, en el 10% del área libre a ceder a la Intendencia deberá estar incluidas las cumbres definidas dentro de esta categoría de suelo.

b) Subzona Tutela Hidrobiológica.

b1) Cursos de Cañadas

Para los padrones que atraviesen la Cañada de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio, en los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

a1.La faja de 30 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce.

a2. La faja de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua, en casos de existir.

a3. la curva de nivel correspondiente a la TR100 (áreas inundables con período de retorno de cien años).

Se tomará como faja de tutela hidrobiológica, la banda más amplia de las tres.

Dentro de esta faja no se podrá edificar.

b2) Cursos tributarios a cañadas.

Son los tributarios a las siguientes cañadas: Cañada de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio.

En los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

a1. La faja de 10 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce

a2. La faja comprendida de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua, en casos de existir,

a3. La distancia TR100 (áreas inundables con período de retorno a cien años)

Se tomará como válida la faja de tutela hidrobiológica cuya distancia supere las demás. Dentro de esta faja no se podrá edificar.

En ningún caso los padrones con tutelas hidrobiológicas podrán subdividirse.

g4) Zona Buffer

Son las zonas comprendidas en una faja de 100 m de ancho tomadas a partir de:

a) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Cumbres, asociado al Cerro de las Cuevas, Cerro del Peñasco y Cerro del Juncal,

b) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Tutelas Hidrobiológicas, asociado a la Cañada de la Cantera y Cañada Marrero y sus respectivos afluentes;

c) Los parámetros que regirán serán los siguientes:

c1) El área mínima de padrones dentro de la zona Buffer no podrá ser inferior a 700m2.

c2) En área Buffer se podrá construir como máximo una (1) unidad cada 150m2 de área de terreno.

c3)En conjunto de unidades locativas apareadas se requieren 300 mc de terreno por par.

c4) Para bloques bajos (altura 7 m) se requiere un mínimo de superficie de 600 m2.

c5) Se podrán construir unidades locativas aisladas con una separación mínima de 3m y 5m de promedio entre unidades o unidades locativas apareadas.

d) Retiros mínimos:

-Frontales 4 m,

-Unilateral de 3 m.

- Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20 m2 no pudiendo sobrepasar la altura de 3m.

e) Alturas máximas:

-7 m (PB + PA)

f) Ocupación:

- FOS: 30%,

- FOSS: 0 %

- FOSNNP: 60%.

- FOT: 60%.

g) En caso que el padrón se encuentre con ambas normativas, aplicará la zona correspondiente a cada sector y a los efectos de los parámetros, se usará el cálculo respectivo a cada zonificación.

h) Sólo se permitirá la construcción en aquellos predios incluidos en su totalidad 20 dentro de la Zona Buffer, quedando limitada la construcción a un Área Máxima Edificada de 240m2 más decks de hasta 60m2 y por cada 150 metros lineales del curso o cuerpo de agua.

i) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

j) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0 (Cero).

 

Subzona 2.4.4

a) Límites: Camino Benito Nardone desde calle sin nombre al sur del Programa de Actuación del Cerro Pelado hasta límite oeste del padrón 22622, límite oeste del padrón 22622, límite oeste del padrón 4, límite sur y oeste del padrón 125, límite oeste y límite norte del padrón 19601, hasta el borde oeste del fraccionamiento Urbanización al Norte, Límite noroeste de padrón 23326, y su proyección hasta el límite norte del padrón 177, límite norte de padrón 177, límite este de padrón 177 desde su límite norte hasta límite norte de padrón 26895, límite norte de padrón 26895, proyección de límite norte de padrón 26895 hasta límite norte de padrón 336, límite este de padrón 336 hasta límite norte de padrón 20983, límite norte de padrón 20983, límite este de padrón 20983 hasta calle Camino Mussio.

Camino Mussio desde Camino de la Paz y la Alegría hasta Cañada de la Cantera, límite oeste de la Cañada de la Cantera desde Camino Mussio hasta límite sur del padrón 344. Límite sur del padrón 344 entre Cañada de la Cantera y Camino del Pantanal. Camino del Pantanal, entre límite sur del padrón 344 y límite norte del padrón 40428, límite norte del padrón 40428, tramo sur- oeste del padrón 19805 hasta el límite sur-este del padrón 20876. Límite sur-este del padrón 28876. Avenida Wilson Ferreira Aldunate entre límite sur-este padrón 28876 hasta límite este del padrón 29921. Límite este del padrón 29921 entre continuación Avda Wilson Ferreira Aldunate y límite sur del padrón 29921. Límite sur del padrón 29921 hasta Camino Benito Nardone.

b) Retiros mínimos:

- Frontales 4 m, en los programas de vivienda se admite construcción de pérgola horizontal, liviana y estructuralmente independiente de la construcción hasta en el 50% del frente del predio y que no supere los 3 m de altura:

- Unilateral de 3 m.

- Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20 m2, no pudiendo sobrepasar la altura de 3m.

c) Alturas máximas:

-7 m (PB + PA);

-9 m (PB + 2PA) para Bloques Bajos.

d) Ocupación:

FOS 50%;

FOS SS 50%;

FOSV 40%;

Para 7 m. de altura: FOT 100%;

Para 9 m. de altura: FOT 150%

e) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m.c. o fracción de locales de otros usos.

f) Índice de ponderación (Decreto Nº 3870/2010): 0 (Cero)

g) Normas especiales.

Aplica sólo en el ámbito de la Revisión Parcial de las Directrices Departamentales 2023.

g1) En proyectos de Industria y/o grandes superficies se deberá presentar plano de drenaje de pluviales que incluya medidas intra-prediales de laminación o amortiguación de los caudales de escorrentía de manera de no impactar significativamente sobre la infraestructura de drenaje público.

g2) En áreas de ribera, zona de bañados y áreas inundables, no se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines al tapiz existente o a la plantación de especies características de suelos anegados.

g3) Zona Fragilidad Ecosistémica

a) Subzona Cumbres. Se definen áreas non edificandi según las cotas establecidas:

a1-Para el Cerro Pelado se siguen los criterios definidos por el Programa de Actuación Integrada del Fraccionamiento Cerro Pelado.

a2- Para el Cerro de las Cuevas, por encima de la cota 50 m con respecto al 0 oficial.

a3- Para el Cerro Juncal, encima de la cota 60 m con respecto al 0 oficial.

a4- Para el Cerro del Peñasco, por encima de la cota 40 m al este y por encima de la cota 30 m al oeste con respecto al 0 oficial (Decreto 3933/2015). Superando estas cotas no se podrá edificar.

En los proyectos de urbanización propuestos, en el 10% del área libre a ceder a la Intendencia deberá estar incluidas las cumbres definidas dentro de esta categoría de suelo.

b) Subzona Tutela Hidrobiológica.

b1)Cursos de Cañadas

Para los padrones que atraviesen la Cañada de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio, en los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

a1.La faja de 30 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce

a2. La faja comprendida de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua, en casos de existir.

a3. la distancia TR100 (áreas inundables con período de retorno menor a cien años).

Se tomará como faja de tutela hidrobiológica, la banda más amplia de las tres.

Dentro de esta faja no se podrá edificar.

b2)Cursos tributarios a cañadas.

Son los tributarios a las siguientes cañadas: Cañada de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio.

En los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

a1. La faja de 10 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce

a2. la faja comprendida de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua, en casos de existir,

a3. la distancia TR100 (áreas inundables con período de retorno menor a cien años)

Se tomará como válida la faja de tutela hidrobiológica cuya distancia supere las demás.

Dentro de esta faja no se podrá edificar.

En ningún caso los padrones con tutelas hidrobiológicas podrán subdividirse

g4) Zona Buffer

Son las zonas comprendidas en una faja de 100 m de ancho tomadas a partir de:

a) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Cumbres, asociado al Cerro de las Cuevas, Cerro del Peñasco y Cerro del Juncal,

b) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Tutelas Hidrobiológicas, asociado a la Cañada de la Cantera y Cañada Marrero y sus respectivos afluentes;

c) Los parámetros que regirán serán los siguientes:

c1) El área mínima de padrones dentro de la zona Buffer no podrá ser inferior a 700m2.

c2) En zona buffer se podrá construir como máximo una (1) unidad cada 150m2 de área de terreno.

c3) En conjunto de unidades loca)vas apareadas se requieren 300 mc de terreno por par.

c4) Para bloques bajos (altura 7 m) se requiere un mínimo de superficie de 600 m2.

c5) Se podrán construir unidades locativas aisladas con una separación mínima de 3 m y 5 m de promedio entre unidades o unidades locativas apareadas.

d) Retiros mínimos:

-Frontales 4 m

-Unilateral de 3 m.

-Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20 m2 no pudiendo sobrepasar la altura de 3m.

e) Alturas máximas:

-7 m (PB + PA)

f) Ocupación:

- FOS: 30%,

- FOSS: 0%

-FOSNNP: 60%.

- FOT: 60%.

g) En caso que el padrón se encuentre con ambas normativas, aplicará la zona correspondiente a cada sector y a los efectos de los parámetros, se usará el cálculo respectivo a cada zonificación.

h) Sólo se permitirá la construcción en aquellos predios incluidos en su totalidad dentro de la Zona Buffer, quedando limitada la construcción a un Área Máxima Edificada de 240m2 más decks de hasta 60m2 y por cada 150 metros lineales del curso o cuerpo de agua.

i) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

j) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0 (Cero)

 

Subzona 2.4.5

a) Límites: Corresponde a los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:

Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) entre Avenida Aiguá y Proyección del límite Norte del Padrón Nº 16739,

Proyección de límite Norte del Padrón Nº 16739 desde Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) hasta límite Norte del Padrón Nº 16739,

Límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Este del padrón Nº 13570,

Límite Este del Padrón Nº 13570 desde límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Sur del Padrón Nº 21239,

Límite Sur del Padrón Nº 21239 desde límite Este del Padrón Nº 13570 y límite Este del Padrón Nº 21239,

Límite Este del Padrón Nº 21239 desde Límite Sur del Padrón Nº 21239 hasta la Avenida Aiguá,

Avenida Aiguá desde límite Este del Padrón Nº 21239 hasta la calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando)

b) Normas especiales:

No se autorizan bloques altos.

c) Dimensiones mínimas de predios.

Para altura mayor a 9 m: 900 m.c. con frente de 12 m.

En todos los predios se podrá construir vivienda aislada, viviendas apareadas o bloques bajos de altura máxima 9 m.

d) Retiros mínimos:

Frontales: 4 m.

6 m. sobre Avenida Aiguá y su continuación:

6 m. en edificaciones con alturas mayores a 7 m.

Bilaterales: 3 m.

En predios de hasta 15 m. de frente el retiro será unilateral de 3 m. en edificaciones de hasta 7 m. de altura.

4 m. en edificaciones con alturas mayores a 9 m.

De fondo: 5 m. en edificaciones con altura mayor a 9 m, 3 m. en el resto de los casos.

Distancia entre bloques:

En conjunto de bloques separación mínima 5 m. para edificación de hasta 9 m.

8 m. para edificaciones de más de 9 m.

 

e) Altura máxima: 12 m. (PB + 3 PA)

f) Ocupación:

FOS SS 50%

FOS 50%

FOS PA 30%

FOT 120%, 150% para altura de 9 m. o más.

FOS V 30%

g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.

h) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m.c. o fracción de locales de otros usos.

i) Ocupación de retiro lateral: Se podrá ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones secundarias de hasta 20 m c

j) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0,4 (Cero con cuatro).

 

Subzona 2.4.6 Rural

• Suelo Rural Potencialmente Transformable (SRPT):

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo categoría Rural Potencialmente Transformable (SRPT) definidos por los padrones rurales 19039, 166, 18383, 168, 59, 68, 169, 173 y 8241 de la 1era SC.

b) Subzona 2.4.6 - Para el Suelo rural incluido en el ámbito del instrumento, sin perjuicio de lo dispuesto por la normativa ambiental nacional, se habilitará:

1. Dimensión mínima del predio para nuevas subdivisiones de suelo: 3 hectáreas con frente mínimo de 150 metros .

2. Retiros mínimos:

-Frontales: 25 metros a rutas nacionales, 15 metros a camino público y en el resto de los casos 10 metros.

- bilaterales y de fondo: 6 metros.

3. Altura máxima:

- 7 metros. Se admite Planta Baja y un (1) Nivel

- 12 metros para galpones condicionado a un estudio de impacto paisajístico.

4. Ocupación:

- Área máxima edificable (AME) 1.000 m2 para los usos productivos, con una superficie agregada de hasta 500 m2 para los usos complementarios y/o vivienda, ambos computados en planta baja.

-Área máxima impermeabilizable = 3.000 m2 excluyendo la caminería.

5. Unidad locativa por predio 2 y caseros

c) En el caso de transformación del suelo, por aprobación de un Programa de Actuación Integrada Abreviado en Suelo Rural con atributo de Potencialmente Transformable, se establecen como orientación los parámetros dispuestos en el artículo 19.3 correspondiente a Subzona 2.4.4.

 

• Suelo Rural Natural: se encuentra categorizado como Suelo Rural Natural al sector que conforma la tutela hidrobiológica de los cursos de Cañada Marrero y sus tributarios.

a) Subzona Tutela Hidrobiológica.

a1) Curso de Cañada Marrero y cañada de la Cantera

Para los padrones que atraviesen las cañadas Marrero y de la Cantera, en los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

-La faja de 30 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce

-La faja comprendida de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua, en casos de existir.

-la distancia TR100 (áreas inundables con período de retorno menor a cien años).

Se tomará como faja de tutela hidrobiológica, la banda más amplia de las tres, dentro de esta faja no se podrá edificar.

a2) Cursos tributarios a Cañada Marrero y Cañada de la Cantera

Son los tributarios a la Cañada Marrero y Cañada de la Cantera.-

En los planos de permisos de construcción se deberá indicar:

-.La faja de 10 m a cada lado medidos desde el eje medio del cauce

- la faja comprendida de bosque o matorral nativo a ambos lados del curso de agua, en casos de existir,

- la distancia TR100 (áreas inundables con período de retorno menor a cien años).

Se tomará como válida la faja de tutela hidrobiológica cuya distancia supere las demás, dentro de esta faja no se podrá edificar.

En ningún caso los padrones totalmente incluidos en suelo de tutelas hidrobiológicas podrán subdividirse.

 

• Suelo suburbano de Actividades de Bienes y Servicios: se aplica lo indicado para el Subzona de Servicios y Logística (SSI) PAI Delilmark -Decreto 3933-2012.

Zona 2.5 Avenidas.

Subzona 2.5.1 - Principales

a) Límites: Comprende las manzanas frentistas a:

Avda. Antonio Lussich entre Avda. Brigadier Gral. Juan Antonio Lavalleja y Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera.

Avda. Wilson Ferreira Aldunate entre Avda. Brigadier Gral. Juan Antonio Lavalleja y Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera.

b) Retiros mínimos:

- Frontales: 4 m.

- De fondo: 9 m en bloques medios, 5 m en bloques bajos y 3m para altura 7m.

- Bilaterales: 2/7 de su altura, mínimo 3 m.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 12m, se podrá exonerar uno de los retiros laterales. La edificación que ocupe el retiro que se exonera no podrá sobrepasar los 3m de altura.

c) Alturas máximas:

28 m en bloques medios (PB + 9PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

13,60 m bloques bajos (PB + 4PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

d) Ocupación:

FOS............ 50%

FOS SS....... 70%

FOS V........ 20%

FOT...........180% en bloque bajo y 290 % en bloque medio.

e) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

f) Ocupación de retiros. Podrán ser ocupados los retiros laterales desde la mitad del terreno hacia el fondo y el retiro de fondo con construcciones auxiliares hasta una superficie de 20 m², no pudiendo sobrepasar la altura de 3m. En los terrenos con frentes por tres de sus lados solo se podrá ocupar el tercio central.

g) Índice de ponderación. (Decreto 3870/2010) 0,4 (Cero con cuatro).

 

Subzona 2.5.2. - Secundarias.

a) Límites: Comprende las manzanas frentistas a:

Avenida de los Gauchos entre Avenida Aiguá y Calle Francisco Martínez,

Calle Francisco Martínez entre Avenida de los Gauchos y Bulevar Gral. José G. Artigas,

Avenida Gral. Leandro Gómez entre Calle Wilson Amaral y Avenida Antonio Lussich,

Avenida Aiguá entre Calle 19 de abril y límite entre los Padrones Nº 2502 y Nº 24529,

Avenida José Batlle y Ordóñez entre Avenida Bdier. Gral. Juan Antonio Lavalleja y Calle Julio Sosa,

Avenida Gral. Aparicio Saravia entre Avenida Aiguá y Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando),

Acera Norte Avenida Cachimba del Rey (antes Calle Tacuarembó) entre Bulevar Gral. José G. Artigas y Avenida Gral. Aparicio Saravia, y los predios frentistas a Avenida Aiguá entre Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) y la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado, quedando comprendidos los predios ubicados en una faja de una profundidad máxima de 120 metros, medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía, o en la franja comprendida hasta la primer vía de tránsito, siempre y cuando ésta no se distancie más de 150 metros.

b) Retiros mínimos

Frontales: 4m, 6m sobre Avenida Aiguá y su continuación, 6m en caso de alturas mayores a 7m

Bilaterales: 4m y 3m para altura 7m

Podrán ser ocupados en planta baja para usos no residenciales no pudiendo superar los 4m de altura.

De fondo: 5m para alturas mayores a 7m, 3m para altura 7m

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 12 metros se podrá exonerar uno de los retiros laterales. La edificación que ocupe el retiro que se exonera no podrá sobrepasar los 3m de altura.

Se pueden ocupar los retiros laterales con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 20mc, no pudiendo sobrepasar la altura de 3m. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

c) Alturas máximas:

13,60m (PB + 4PA)

15m para los frentistas a Avenida Aiguá entre calle Calle Tacuavé y la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado.

d) Ocupación:

FOS: 50%

FOS SS: 80%

FOT: 250%

FOS V: 30%

El área de Planta Baja destinada a usos no residenciales podrá tener un FOS máximo de 80%.

El incremento resultante con respecto a la norma de la subzona no será tenido en cuenta a los efectos del cálculo del FOT del resto del edificio.

e) Estacionamientos:

Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

f) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0,4 (cero con cuatro).

 

Subzona 2.5.3 - Ruta 39

Límites: Polígono delimitado de la siguiente manera:

Al sur por la Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera y el límite norte del padrón Nº 2572 (Pastoreo Municipal).

Al este por el margen del Arroyo Maldonado en su intersección con la Ruta 39.

Al norte por la Ruta 39 y el Camino De Los Ceibos hasta el límite oeste del padrón Nº 317.

Al oeste por el límite oeste del padrón Nº 317, el Camino Departamental Nº 36, el límite oeste de los padrones Nº 348 (Centro de Rehabilitación "Las Rosas"), Nº 20984, Nº 20983, el Camino Departamental 149 y el Camino Departamental 39W2B1 (conocido como "Camino al Pantanal").

Comprende las siguientes zonas:

5.1 Zona Humedal del Arroyo Maldonado (Suelo Rural Natural - SRN)

5.2 Zona Bienes y Servicios

5.3 Zona APP (Área de Protección Paisajística)

5.4. Zona Residencial

Generalidades

Los propietarios de los predios con zonas por debajo de la cota del área inundable TR=100 años (curva de 100 años de período de retorno) deberán presentar plano con curvas de nivel cada 50 cms. referida al Oficial, firmado por Ingeniero Agrimensor.

En dicho plano se indicará la cota TR=100 años y la cota TR=10 años (curva de 10 años de período de retorno), dichas cotas se amojonarán en el predio.

No se permitirá modificar los niveles naturales, ni modificar los cauces naturales de las cañadas.

Dentro del Suelo Rural Natural se prohíbe la plantación de césped y cortinas de árboles, limitando la plantación de vegetación a plantas nativas del lugar.

Los accesos vehiculares a los predios se realizarán siempre que sea viable por los caminos transversales a la Ruta 39 o calles secundarias.

Se entiende como suelo natural no pavimentado, un suelo permeable con capacidad de absorción y de retención temporal de agua de lluvia. El espesor del suelo natural no pavimentado en ningún caso será menor a 15 cm. Podrá estar compuesto por suelo orgánico con vegetación natural, gramilla, árboles y arbustos, o estar compuesto por una capa de 15 cm. de altura de piedra partida o canto rodado de 10 mm de diámetro mínimo.

La iluminación artificial en espacios exteriores (para cualquier luminaria pública o privada) será la mínima por razones de seguridad y se permitirá solo luminarias que no iluminen el cielo, ni el horizonte, ni produzcan encandilamiento, enfocadas en dirección hacia el suelo (90º sobre el plano horizontal) o hacia la fachada.

 

5.1 - Zona Humedal del Arroyo Maldonado (Suelo Rural Natural - SRN)

a) Límites: es el área comprendida entre la ribera del Arroyo Maldonado y la TR100 (curva de 100 años de período de retorno).

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 5.1.1 Humedal TR10

Subzona 5.1.2 Humedal TR100

Subzona 5.1.1 Humedal TR10 (Suelo Rural Natural)

Subzona 5.1.1 Humedal TR10

 

a) Límites: Zona de restricción severa bajo TR10 (curva de 10 años de período de retorno)

b) Normas especiales:

b1) Se prohíbe toda construcción

b2) Sólo se permite caminería peatonal (3m) que no altere la topografía natural para acceder a la ribera del arroyo.

Subzona 5.1.2 Humedal TR100 (Suelo Rural Natural)

a) Límites: Área comprendida entre TR10 y TR100 (entre curva de 10 y 100 años de período de retorno)

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permite la construcción de unidades locativas aisladas destinadas a vivienda o conjunto de unidades locativas aisladas, con igual destino.

b2) Las construcciones serán sobre pilares, que deberán estar separados entre sí más de 2,5 mts y su diámetro no superará los 30 cms.

b3) No se permite la construcción en subsuelos, ni en cotas inferiores a 50 cms sobre la TR100 años (curva de 100 años de período de retorno).

b4) No se permite modificar la topografía natural del sitio, ni en los padrones, ni en las áreas públicas, debiendo los permisos de construcción ser presentados con un plano de curvas de nivel cada 50 cms.

La caminería no superará los 6m de ancho, deberá realizarse sin modificar la topografía del lugar, tomando en consideración la fragilidad del área.

Deberá presentar un Estudio de Impacto Ambiental (EIA) con un Plan de Gestión Ambiental (PGA) de la etapa pre-constructiva y constructiva.

b5) No se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines a las plantas características del humedal salino.

Se podrán construir Decks de madera cumpliendo con los items b2 y b3.

El área de Deck no podrá superar el doble del área construida.

b6) Tratamiento de cubiertas. - Todas las edificaciones en todas las zonas deberán tener techo verde en un 100% de las cubiertas, sean estas accesibles o no. A estos efectos se presentaran los planos respectivos indicando los materiales, detalle constructivo y la terminación de las cubiertas. Por techo verde se entiende: techo de un edificio cubierto de vegetación ya sea en suelo o en un medio de cultivo apropiado, utilizando tecnologías que cumplan una función ecológica. La solución adoptada debe asegurar la permanencia de la vegetación.

b7) No se permite piscina.

c) Dimensiones mínimas de predios: Conjunto de unidades locativas aisladas: 50.000 m2 de área por cada vivienda y una separación mínima entre ellas de 20m.

d) Retiros mínimos: Respecto a todos los límites del predio: 25 metros.

e) Altura máxima: 7,50 mts. (P.B. + P.A.)

Las alturas de las construcciones se medirán respecto al terreno natural.

f) Ocupación:

F.O.S.: 0.5 %

F.O.T.: 1 %

FOS Natural no pavimentado: 100 %

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

 

5.2 - Zona Bienes y Servicios

a) Límites: Polígono definido en plano adjunto. Definido en lámina adjunta. Lámina OR6 Normativa Edilicia (01/10/2014).

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

5.2.1 Subzona Servicios y Logística

5.2.2 Subzona Servicios

Generalidades:

Carga, descarga y maniobra: se deberá contar con la adecuada provisión del lugar para las operaciones de carga, descarga y maniobra dentro del predio, de forma tal de no afectar el tránsito de la vía pública independientemente de la superficie requerida para el estacionamiento de los vehículos.

Factor de Ocupación Natural No Pavimentado: Se entiende como suelo natural no pavimentado, un suelo permeable con capacidad de absorción y de retención temporal de agua de lluvia.

El espesor del suelo natural no pavimentado, en ningún caso será menor a 15 cm.

Podrá estar compuesto por suelo orgánico con vegetación natural, gramilla, árboles y arbustos, o estar compuesto por una capa de 15 cm de altura de piedra partida o canto rodado de 10 mm de diámetro mínimo.

El Proyecto Técnico deberá incluir:

1 - Plano indicando altimetría con curvas de nivel del terreno natural cada metro, indicando cañadas y bosques nativos si los hubiese.

2 - Plano con proyecto de modificación de los niveles naturales del terreno, de acuerdo con el Capítulo de Taludes.

3 - Plano del sistema de drenaje de aguas pluviales, indicando puentes o alcantarillas.

4 - Proyecto de Sistema de infiltración y laminación que contemple el no aumento de caudal pico para eventos 2 y 10 años de períodos de retorno respecto a la condición natural.

El proyecto será evaluado y aprobado previamente por la División de Ingeniería Sanitaria y Ambiental de la Intendencia.

 

5.2.1 - Subzona Servicios y Logística

a) Límites: Definido en lámina adjunta Lámina OR6 - Normativa Edilicia (01/10/2014)

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permiten construcciones destinadas a actividades de servicios y logística.

b2) Dimensiones mínimas de predios:

Para predios que cuenten con saneamiento dentro del predio, individual o colectivo: Superficie mínima: 4000 m2

Para predios que tienen conexión al saneamiento: Superficie mínima: 1000 m2

Lado mínimo: 20 metros

b3) Distancia máxima entre vías de circulación pública: La distancia máxima entre vías de circulación pública no superará los 400 metros.

b4) El retiro frontal podrá ocuparse con construcciones de acceso, para seguridad que no superen los 9m2.

c) Retiros mínimos:

frontales: 15 m sobre Ruta 39 y 4m en resto

bilaterales: 4 mts

de fondo: 4 mts

En caso de exigir una faja de protección de espejos de agua regirá el retiro mayor.

No se permitirán pérgolas, ni cocheras en el retiro frontal a la Ruta 39.

En los retiros frontales se dejarán previstos en los primeros 5m, un porcentaje de 75% de vegetación a incorporar distribuida en esa franja, de forma tal que se ocupe todo el largo del frente del predio, pudiendo conformar una franja de ancho variable, de forma de generar una franja verde continua de árboles.

Dicha vegetación, deberá tener una altura potencial de 7m, con especies nativas en un 50% mínimo, con un porcentaje de color sea en follaje o floración también del 50% (incluidas especies exóticas y nativas), concentrados en grupos, de modo de lograr el efecto deseado.

d) Altura máxima: 12 metros

e) Ocupación:

F.O.S.: 40% (sin considerar para el cálculo el área en zona inundable)

F.O.S. natural no pavimentado: 20%

f) Índice de ponderación (Dto. 3870/2010) 0 (cero).

5.2.2 - Subzona Servicios

a) Límites: Definido en lámina adjunta Lámina OR6 Normativa Edilicia (01/10/2014)

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permite construcciones destinadas a actividades de servicios.

b2) En la zona ubicada al este de la Ruta 39 el área de protección de la cuenca visual se prevén calles de 12m cada 100m que deberán terminar en forma de peine en el TR100 (curva de 100 años de período de retorno). Estas calles tendrán continuidad con afectaciones propuestas para caminería peatonal para acceder al borde del Arroyo en la zona del TR10.

b3) Distancia máxima entre vías de circulación pública será de 100m, debiendo continuarse en forma de peine hasta el límite de la cota de recurrencia de los 100 años. En el resto la distancia máxima entre vías de circulación pública no superará los 400 metros.

b4) Se prohíbe el uso de materiales que produzcan deslumbramiento producido por áreas brillantes o blancas en la fachada y cubiertas.

c) Las construcciones se regirán por los parámetros correspondientes a la subzona 5.2.1 Servicios y Logística.

5.2.3 - Subzona Mixta

a) Límites: Zona definida entre la cota 40 con respecto al 0 Oficial y una franja paralela a la ruta definido en lámina adjunta Lámina OR6 - Normativa Edilicia (01/10/2014).

b) Normas especiales:

b1) Solo se permite construcciones destinadas a actividades de servicios y vivienda.

b2) Se prohíbe el uso de materiales que produzcan deslumbramiento producido por áreas brillantes o blancas en las fachadas y cubiertas.

c) Las construcciones destinadas a servicios se regirán por los parámetros correspondientes a la subzona 5.2.1 Servicios y Logística, con altura máxima: 9 metros.

Las construcciones destinadas a vivienda se regirán por los parámetros correspondientes a la subzona 5.3 Zona APP para vivienda y 5.2.2 para servicios, con altura máxima: 7 metros.

d) Indice de Ponderación (Dto. 3870/2010) 0 (cero).

 

5.3 - Zona APP (Área de Protección Paisajística)

a) Límites: Zona definida por la cota 40 al este y la 30 al oeste con respecto al 0 oficial en la Cuchilla de Doña Petrona.

Definido en lámina adjunta Lámina OR6 - Normativa Edilicia (01/10/2014).

b) Normas especiales:

b1) Solo se permitirá vivienda de interés turístico.

b2) No se admitirán subsuelos habitables en niveles inferiores a 2.50 mts con respecto al nivel del suelo natural.

b3) Con carácter general, no se permite la modificación de las afloraciones rocosas fuera del perímetro de la construcción. Cuando la índole del proyecto así lo justifique, su modificación será motivo de aprobación especial.

b4) En los recaudos gráficos, se deberá expresar con precisión el tratamiento a dar a los tanques de agua y a las azoteas, incluidas las de garajes. La Intendencia Departamental podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial. Los tanques de agua quedarán por debajo de las cumbreras.

b5) Se permite la construcción de unidades locativas aisladas, conjunto de unidades locativas aisladas y bloques bajos, todos destinados a vivienda.

b6) El proyecto técnico, deberá incluir altimetría y curvas de nivel del terreno en cada metro.

b7) Todo predio debe ser enjardinado, lo que deberá indicarse en los planos, se protegerá el terreno natural, los afloramientos rocosos, integrándolo al diseño paisajístico.

b8) Es obligatoria la delimitación con respecto a los predios fiscales y áreas de uso público, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo de Cercos.

b9) Los hoteles se regirán por los parámetros de Bloque Bajo (área mínima frente mínimo, FOS SS, FOS PB, FOS P1, FOT, FOS V, He, Plantas autorizadas, retiros, acondicionamiento exterior, salientes) y por las normas establecidas en el TÍTULO II, Hotelería y Afines, Artículos 302, 303, 304, 305, 310, 314, 315, 316, 317, complementadas por el Cuadro 41 de categorización (Modificado por Decreto 3731/1999).

b10) No se permitirán cortinas de árboles, ni antenas, ni ningún elemento que impida o interrumpa la cuenca visual.

b11) Se prohíbe el uso de materiales que produzcan deslumbramiento producido por áreas brillantes o blancas en la fachada y cubiertas.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Vivienda unifamiliar: 1000 m2.

Conjunto de unidades locativas aisladas: 100m2 por unidad y 20m de frente.

Bloques bajos: 4000 m2 y frente 30m.

d) Retiros mínimos:

No se permitirán, pérgolas, ni cocheras en el retiro frontal a la Ruta 39.

Frontales: 15m sobre Ruta 39 y 6 en resto

Bilaterales: 4 mts.

De fondo: 6 mts.

e) Altura máxima: 7 mts. (PB + PA)

La recta de comparación se determina uniendo el nivel en el frente del predio con el del fondo del mismo del terreno natural.

f) Ocupación:

F.O.S.: 20%

F.O.SS.: 20%

F.O.T.: 35%

F.O.S. Natural no pavimentado: 60%

Se admitirá un FOS adicional de 10% en planta baja al sólo efecto de construir garajes. En caso de estar separados de las viviendas la separación será de 6mts.

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts.

h) Índice de ponderación (Dto. 3870/2010) 0.4 (cero con cuatro).

 

5.4 - Zona residencial

a) Límites: -Barrio Canteras de Marelli, Conjunto de viviendas Urbaneste (Padrón Nº 366), Padrón Nº 340 y Nº 18955.

b) Dimensiones mínimas de predios:- 300m2

c) Retiros mínimos:

- Frontales: 15 m sobre Ruta 39 y 4m el resto.

- Bilaterales: 3m en predios con frente menor a 18 metros se podrá exonerar uno de los retiros laterales con construcciones de hasta 3m de altura.

No se permitirán pérgolas, ni cocheras en el retiro frontal a la Ruta 39.

d) Alturas máximas: 7m (PB + PA)

e) Ocupación:

FOS 40%

FOT 80%

FOS SS 60%

FOS Natural no pavimentado 40%

f) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

g) Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20m2.

h) Índice de ponderación (Dto. 3870/2010) 0 (cero). Lámina adjunta Lámina OR6 Normativa Edilicia (03/11/2014)

 

Subzona 2.5.4 - Roosevelt Maldonado

a) Límites: Comprende los predios frentistas a Avenida Franklin D. Roosevelt entre la Avenida Francisco Acuña de Figueroa y la Avenida España

b) Normas Especiales: Para ser frentistas a Avenida Franklin D. Roosevelt los edificios deben cumplir con las siguientes condiciones:

1 - Que esté implantado en un predio cuyo límite catastral sea colindante con esa Avenida

2 - Que se proyecten normalmente a dicha vía, en un 100% de su desarrollo de fachada, sin que ningún edificio del propio conjunto le cree interferencias en todos sus niveles, por encima de planta baja.

3 - Que la distancia máxima de los edificios a la vía de tránsito no sea superior a dos veces el frente del predio sobre la misma.

4 - Los bloques incluidos sus balcones, terrazas y salientes deberán estar inscriptos en una circunferencia de diámetro igual a 42,50m y no podrán superar los 900m2 de planta.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Bloques altos: área 2000m2 y frente 40m

Bloques medios: área 1000 m2 y frente 30m

d) Retiros mínimos

Frontales:

10m sobre Avenida Franklin D. Roosevelt y 2/7 de la altura sobre otras calles en bloque alto.

10m sobre Avenida Franklin D. Roosevelt y 4m sobre otras calles en el resto de los casos.

Bilaterales:

2/7 de la altura en bloque alto y medio con un mínimo de 3m

3m en los demás casos

De fondo:

2/7 de la altura en bloque alto.

9m en bloque medio

5m en bloque bajo

3m en edificación baja

Los basamentos (planta baja + planta alta) pueden adoptar los retiros de la zona, no deben inscribirse en un círculo de 42,50m y su altura máxima será 6,5m.

e) Altura máxima:

Bloques altos: 55m (máximo PB+20PA)

Bloques medios: 28m (máximo PB+8PA+PH galibado a 45º en el último nivel)

Bloque bajo: 13,60 m (máximo PB + 3PA + PH galibado a 45º en el último nivel)

Edificación baja: 7m (PB + PA)

f) Ocupación:

FOS SS 50%

70% en bloque alto y medio

FOS 50%

25% en bloque alto

30% en bloque medio

FOT 520% en bloque alto

290% en bloque medio

180% en bloque bajo

100% en edificación baja

FOS V 20%

30% en bloque alto

g) Salientes y Cuerpos Salientes

Se permiten salientes según Art. 196º.

h) Estacionamientos

Se exigirá uno por unidad locativa y uno como mínimo cada 100m2 o fracción de locales de otros usos.

i) Ocupación de retiros: podrán ser ocupados los retiros laterales desde la mitad del terreno hacia el fondo y el retiro de fondo con construcciones auxiliares hasta una superficie de 20m2 , no pudiendo sobrepasar la altura de 3m. En los terrenos con frente por tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central.

j) Índice de ponderación: (Decreto 3870/2010) 0,3 (cero con tres).