a) Asegurar una buena calidad de los recursos hídricos y ambientes asociados a cursos de agua

Se corresponde con el Régimen de Gestión Zona Protección de Fuentes de Agua y recursos hídricos (ZPFA) expresado en la Lámina OR02.

a1) Creación de tutelas hidrobiológicas:

Para la Cañada de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio se establece una faja de 30m a cada lado del eje medio del cauce, aumentando la distancia en casos de existir bosque o matorral nativo funcionando como corredor biológico, y en los casos en los que la TR100 (curva de 100 años de período de retorno) supere dicha distancia.

Queda establecida una faja de 10m a cada lado del eje medio de los cursos tributarios que recorren el territorio, aumentando la distancia en caso de existir bosque o matorral ribereño funcionando como corredor biológico, y en los casos en los que la tr100 (curva de 100 años de período de retorno) supere dicha distancia.

Estos márgenes quedan conformados como servidumbres non edificandi, y a medida que se vayan fraccionando se cederán al espacio público, quedando categorizados por este instrumento como suelo suburbano de fragilidad ecosistémica (SSUF).

Estas zonas definidas de tutela hidrobiológica tendrán como objeto conservar el tapiz natural, el monte ribereño y sus funciones ecosistémicas, así como también establecer la prohibición de construir viviendas en situación de vulnerabilidad sobre las planicies de inundación de las cañadas.

En ningún caso los padrones con tutela hidrobiológica podrán subdividirse de forma tal que generen nuevos padrones totalmente comprendidos dentro de las áreas de tutela hidrobiológica.

Al presentar los permisos de construcción o fraccionamiento los técnicos intervinientes deberán indicar el límite de tutela hidrobiológica y el límite de la cota TR100 en los gráficos para poder obtener la aprobación.

a2) La creación de Zona Buffer. Son las zonas comprendidas en una faja de 100 m de ancho tomadas a partir de: a) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Cumbres, asociado al Cerro de las Cuevas, Cerro del Peñasco y Cerro del Juncal, o b) desde el Suelo de Fragilidad Ecosistémico (SUF) de Tutelas Hidrobiológicas, asociado a la Cañada de la Cantera y Cañada Marrero y sus respectivos afluentes;

a3) Protección de planicies de inundación: La aprobación de fraccionamientos y proyectos edilicios estará condicionada a respetar los niveles naturales de terrenos y cauces naturales de las cañadas y planicies de inundación, admitiendo únicamente modificaciones que sean imprescindibles y de bajo impacto.

Dichas excepciones tendrán que ser evaluadas previamente por la Dirección de Medio Ambiente para su evaluación y aprobación y deberán contar con un estudio hidrogeológico de la cuenca verificando el cumplimiento del Art. 22 del Código de Aguas.

En áreas de ribera, zona de bañados y áreas inundables, no se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines al tapiz existente o a la plantación de especies características de suelos anegados.

a4) Diseño de drenaje de aguas pluviales: Se realizará el proyecto de drenaje pluvial en coordinación con el Proyecto de Vialidad y el Proyecto de Saneamiento. El objetivo de las obras de drenaje es el de almacenar y conducir las aguas de lluvia de manera de mantener los pavimentos, previniendo posibles efectos negativos sobre el medio ambiente.

Se integrará al diseño del proyecto el curso natural de las cañadas no modificando la topografía que altere las condiciones naturales de escurrimiento. Como criterio general se deberá prever dentro del proyecto de urbanización que los mecanismos de retención de agua pluviales tales que el impacto hidrológico-hidráulico en las cañadas tienda a cero.

Para el sector comprendido dentro de la cuenca de Laguna del Diario (Cañada del Marrero y tributarios) se establecerá un sistema de control de calidad del agua para los nuevos proyectos de fraccionamientos.

Los sistemas de tratamiento de aguas pluviales, que integrarán el proyecto de drenaje pluvial, contarán con el visto bueno de las áreas técnicas de la Intendencia de Maldonado. En la fase de proyecto serán revisadas por la Comisión de Fraccionamiento e Ingeniería Hidráulica, en la fase de recepción de la obra por parte de la Dirección de Obras y Talleres, y por último en la fase de control, con el seguimiento y monitoreo de las obras por parte de la Dirección de Medio Ambiente.

a5) Las obras de saneamiento en el ámbito serán coordinadas con OSE-UGD. En todos los casos de nuevos desarrollos se deberán realizar las obras necesarias para la conexión a la red pública de saneamiento.

a6) Regulación de actividades comerciales, industriales y grandes superficies. Las actividades industriales de potencial impacto ambiental no contempladas en el Decreto 349/005, estarán sujetas al cumplimiento de la reglamentación de la zonificación comercial e industrial que establece condicionantes según los grados definidos en la Resolución reglamentaria 183-98. En el manejo de aguas pluviales se deberán tomar las medidas intraprediales de laminación o amortiguación de los caudales de escorrentía de manera de no impactar significativamente sobre la infraestructura de drenaje público.

a) Garantizar la calidad del paisaje, nacientes de cursos de agua y su biodiversidad asociada.

Se corresponde con el Régimen de Gestión Zona Protección Paisajística (ZPP) expresado en la Lámina OR02.

Las zonas de cumbre, caracterizadas por su diversos grados de cobertura vegetal, floraciones rocosas y presencia de fauna y flora autóctona quedan categorizadas por este instrumento como suelo suburbano de fragilidad ecosistémica.

a1) Estas zonas de protección están definidas en base a criterios diferenciados que caracterizan a cada uno de los cuatro cerros que se ubican dentro del ámbito:

- Para el Cerro Pelado se siguen los criterios definidos por el Programa de Actuación Integrada del Fraccionamiento Cerro Pelado. Este instrumento cede al espacio público una zona de pendientes elevadas e importantes floraciones rocosas, garantizando la protección de la cumbre. Esta cumbre queda categorizada como Suelo Urbano de Fragilidad (SUF).

- Para el Cerro de las Cuevas, se define una zona de protección non edificandi por encima de la cota 50 m con respecto al 0 oficial. Esta zona cuenta con importantes afloramientos rocosos y vegetación serrana indígena.

- Para el Cerro Juncal, se define una zona de protección por encima de la cota 60 m con respecto al 0 oficial.

- Para el Cerro del Peñasco se toman como referencias las cotas definidas por el Decreto Departamental 3933/2015, el cual define a las zona comprendida por encima de la cota 40 al este y por encima de la cota 30 al oeste con respecto al 0 oficial en la Cuchilla de Doña Petrona como Zonas de Protección Paisajística.

a2) En los proyectos de urbanización propuestos, en el 10% del área libre a ceder a la Intendencia deberán estar incluidas las cumbres definidas dentro de esta categoría de suelo. El 100% de las cumbres de los cerros a partir de las cotas que se determinen más adelante deberán ser cedidas como espacio público así como las servidumbres para garantizar su libre acceso.

a3) Protección de la vegetación serrana indígena: La aprobación de fraccionamientos y proyectos edilicios estará condicionada a respetar las formaciones de vegetación serrana nativa, sin poner en riesgo la misma con la colocación de especies invasoras u otro tipo de acción de posible impacto sobre este componente ambiental. Este requisito es aplicable a todo el ámbito de aplicación del instrumento. Los gestionantes elaborarán los planos con relevamiento de la vegetación serrana nativa en el o los padrones intervinientes y su área de influencia.

a4) Toda actuación territorial a desarrollarse en padrones que incluyan zonas de cumbre deberán contar con previo Estudio Ambiental - Paisajístico de detalle a ser presentado y autorizado por la Intendencia de Maldonado.

a5) Se prohíbe la forestación industrial en nacientes de cursos de agua (cumbres). En los suelos suburbanos de fragilidad ecosistémica asociados a ambientes de cumbre y que actualmente se encuentran forestadas, la superficie sembrada deberá reducirse en un 10% en cada turno de corte, para lo cual se deberá presentar ante la Intendencia un plan ambiental de abandono y recomposición del predio afectado acorde con los deberes territoriales de cada propietario del suelo.

a) Mejora y ampliación de espacios públicos

a1) Según lo establecido por el artículo 38 de la LOTDS y por el artículo 283 de la Ley N° 19.149, se destinará una superficie equivalente al 10% del área total de cada predio a fraccionar para espacios libres públicos, que serán cedidos a la Intendencia de Maldonado, sin perjuicio del área destinada a circulaciones.

a2) Sin perjuicio del área cedida por el Art. 6 a2), el 50% del área cedida por los nuevos fraccionamientos a la Intendencia deberá situarse en zonas que no incluyan áreas de fragilidad ecosistémica definidas por las tutelas hidrobiológicas y zonas de protección de cumbres, posibilitando una cartera de tierra apta para edificar. La forma y ubicación de los terrenos deben ser tales que permitan su adecuado aprovechamiento a los fines que correspondan de acuerdo con el destino previsto. El resto podrá ubicarse en zonas que interesa preservar ambientalmente

a3) Consolidación de Sistema de Parques lineales asociados a cañadas:

Sin perjuicio del área cedida por el artículo 6º, a2) y a medida que las zonas de Tutela Hidrobiológicas de las Cañadas de la Cantera, Cañada Marrero y Cañada Aparicio sean cedidas al espacio público, la Intendencia promoverá la conformación de Parques Lineales asociado a estos ambientes respetando el cordón biológico. Serán de acceso público, dotado de mobiliario urbano y destinado al disfrute de la población permanente y a la contemplación del paisaje. Asimismo, se llevarán a cabo acciones de restauración del monte ribereño en aquellos sectores donde ya se haya visto modificada la vegetación natural. Las líneas de acción para la conformación de dichos Parques incluyen:

- adecuación de la accesibilidad,

- la dotación de mobiliario urbano sustentable para el disfrute de la población,

- conservación del tapiz natural, la vegetación ribereña y sus funciones ecosistémicas.

a4) Operaciones Territoriales Concertadas (OTC) para la obtención de cartera de tierra pública.

La LOTDS refiere a las OTC en su artículo 59. La misma dispone que ?los instrumentos de ordenamiento territorial podrán disponer condiciones y localizaciones en que se estimularán operaciones territoriales concertadas conducidas por la Administración, con la participación de los propietarios inmobiliarios, los vecinos, los usuarios regulares de la zona, inversionistas privados o el Estado, con el objeto de alcanzar para un área determinada, transformaciones territoriales, mejoras sociales, desarrollo productivo o elevación de la calidad ambiental?.

En los proyectos de urbanización ubicados en las zonas señaladas en la figura 10 podrán promoverse Operaciones Territoriales Concertadas, las cuales serán analizadas con mayor profundidad en una etapa posterior. Se promoverán acuerdos de urbanización por medio del sistema de cooperación público-privada, de modo que la Intendencia asuma los costos y ejecución del fraccionamiento (u otras acciones a definir en el caso concreto), a cambio de la obtención de un mayor porcentaje de suelo cedido al espacio público por parte del o los propietario/s.

Se entiende adecuada la utilización de este instrumento de gestión para viabilizar la generación de parques y espacios públicos que hagan de encuentro entre las distintas comunidades de los barrios que se vayan conformando en este territorio. En este sentido, las zonas señaladas en la Fig. 10. se consideran pertinentes para alcanzar este escenario, juzgando por su distribución espaciada sobre el territorio y cubriendo así varias zonas del mismo.

a) Zona extracción de áridos

Los terrenos en los cuales actualmente funcionan canteras mantendrán la categorización de Rural Potencialmente Transformable mientras continúen vigentes los permisos de extracción nacionales. La actividad se rige según Decreto Departamental Nº 3921/2013 - Manejo de Áridos.

Limites y distancias mínimas entre usos del suelo y actividades: mientras continúen en funcionamiento las explotaciones mineras dentro del ámbito de actuación se deberá tener presente las interferencias que puedan crear con las zonas de vivienda, previendo las medidas de mitigación que se consideren necesarias en el propio padrón de la cantera y en los proyectos de fraccionamiento contiguos.

a.1) Áreas de amortiguación de posibles impactos provenientes de la actividad extractiva minera:

a1.1) En las actividades mineras ubicadas en los padrones 173 y 8241 de la 1 SC se deberá contar con permisos de la DINACEA, DINAMIGE y de la Intendencia de Maldonado. La explotación minera deberá respetar una distancia mínima de 100 metros de sus límites de propiedad si es lindero a predios categorizados como suelo Suburbano (SS) o Suelo Urbano (SU), según lo establecido en Artículo 5.1) item.5.1.2b) para Suelo Rural Potencialmente transformable (SRPT).

a1.2) Para la aprobación de fraccionamientos adyacentes a canteras que se encuentren operando, deberán graficar las áreas Buffer 70m de ancho, según lo establecido en el Artículo 5.3 item 5.3.3 e) para suelo urbanos (SU) y suburbanos (SSU).

a1.3) Las canteras ubicadas fuera del ámbito de esta revisión (padrones 148, 20787), estarán sujetas al establecimiento de un área libre de viviendas en los padrones frentistas, respetando una distancia no menor de 70 metros conformando dentro de la misma una cortina vegetal de mínimo 15m de ancho medida desde el límite de propiedad.

a.2) Reglamentación para cierre de canteras:

Vencidos los permisos de extracción, previo a declarar el suelo urbano o suburbano se debe presentar un programa de recuperación de las canteras con destinos tales como parques, actividad residencial, u otros usos . La Intendencia reglamentará los cierres de canteras para planificar la reutilización de estos suelos, estableciendo estrategias posibles de restauración para el uso público y la realización de estudios técnicos necesarios para la creación y restauración de corredores biológicos.

a.3) Luego del abandono de las canteras, se podrá realizar un PAI abreviado, la normativa será la establecida para la zona 2.4.4.

a.4) Se prohíbe la actividad extractiva con fines comerciales en toda el ámbito del instrumento exceptuando las dos canteras existentes hasta el vencimiento de su permiso actual por parte de DINAMIGE, sin perjuicio de lo expresado en decreto Departamental 3921/2013 en su art 2º.

a.5) Para el caso de nuevas actividades extractivas fuera del ámbito si son frentistas a predios categorizados como urbanos o suburbanos deberá dejar previsto lo que establezca el Ministerio de Ambiente para la autorización de AAP.

a.6) La Intendencia delimitará un área de favorabilidad minera en base a la existencia de áreas que tengan la capacidad en el recurso en el área contigua al ámbito de esta revisión.

a) Mejoramiento sustancial del hábitat de la población más vulnerable.

Se corresponde con el Régimen de Gestión Zona Protección Social (ZPS) expresado en la Lámina OR02.

a.1 Regularización y/o realojo de asentamientos irregulares en Zonas de Prioridad Social:

- Fortalecimiento del sistema de infraestructura y servicios a la población de dichas zonas.

- Recalificación y creación de espacios públicos de disfrute y encuentro.

- Readecuación e incremento de la oferta de Vivienda de Interés Social.

- Promoción y capacitación de hábitos hortofrutícolas para autosustento con ayuda del Plan de Huertas de la Intendencia.

a.2 Fomentar la coordinación y desarrollo de la movilidad sostenible:

- Se priorizarán los sistemas de transporte sustentables, como el transporte público y los modos no motorizados ? desplazamientos a pie o en bicicleta- así como la micromovilidad por sobre los modos privados motorizados, sin renunciar a la complementariedad.

- Utilizar la intermodalidad, entendida como la articulación entre los diferentes modos de transporte, para lograr la máxima eficiencia en el aprovechamiento de los recursos del transporte a fin de conseguir movilidades más eficaces.

- Se apuntará a la generación de campañas de educación y convivencia vial dirigidas a diferentes sectores de la población, considerando las diferentes estacionalidades y afluencias de turismo.

- La aplicación concreta, efectiva y persistente de políticas que privilegien la movilidad activa y el transporte público como alternativas a la dependencia del automóvil privado

- Se establecerá un sistema vial jerarquizado que conecte las distintas zonas del ámbito con las áreas urbanas contiguas.

- Se apuntará a la generación de ciclovías incorporándose en el diseño de nuevas estructuras viales.

Normativa edilicia considerando aspectos socio-ambientales.

Se establecen para el ámbito dos normativas edilicias que consideran densidades de baja ocupación, permitiendo la construcción de tiras de viviendas, conjuntos de interés social y la preservación de áreas naturales.

Regulación de fraccionamientos.

Tratándose de áreas urbanas de crecimiento de la ciudad de Maldonado, la superficie mínima y el frente de los lotes se regularán por las disposiciones generales para áreas urbanas (300m² de superficie y frente de 12m) pudiendo las áreas de interés social contar con lotes de superficie mayor o igual a 200m².

En la Zonas Buffer la superficie mínima del lote será de 700m2 con un frente mínimo a la vía pública de 15m.

Los predios propiedad de MEVIR, MVOT, y cooperativas de vivienda de interés social en suelo urbano y suburbano, podrán ser fraccionados en padrones de tamaño mayor o igual a 200m2, cuando el destino sea vivienda de interés social, así como los padrones urbanos y suburbanos pertenecientes a la cartera de tierras de la Intendencia sea los que se les fuere asignar dicho destino, con informe favorable de las oficinas técnicas competentes.

Los proyectos de fraccionamiento en el ámbito solo serán aprobados si se adecúan a las nuevas consideraciones respecto a la preservación de ambientes frágiles, establecimiento de tutelas hidrobiológicas, la modificación del tapiz natural, servidumbres de acueducto y la consideración de drenaje de pluviales con impacto hidrológico-hidráulico tendiente a cero.

La aprobación de fraccionamientos adyacentes a canteras que se encuentren operando estará sujeta al establecimiento de un área buffer donde no se podrá urbanizar, fraccionar, ni implantar viviendas respetando las distancias establecidas en el Art 9.

Los fraccionamientos deberán considerar la estructura vial propuesta en la lámina OR04.

Promover la densificación del área urbana consolidada para lograr un mayor aprovechamiento de las infraestructuras existentes.

Creación de instrumentos para incentivar la construcción o reforma de viviendas en inmuebles vacíos o degradados.

Mapa de Riesgo. Parámetros para zonas de Riesgo alto, medio y bajo y riesgo potencial según lo definido por Dinagua para elaborar el mapa de Riesgo:

El mapa de riesgo de inundación (MDRI) constituye una herramienta que permite identificar los riesgos asociados a inundaciones considerando la población, los servicios y la infraestructura.

Es un instrumento que permite:

- localizar, dar seguimiento y representar en forma gráfica los agentes generadores de riesgo, la susceptibilidad del territorio a verse afectado, los niveles de exposición de viviendas e infraestructura y la vulnerabilidad de la población y de los ecosistemas.

- orientar las dinámicas urbanas hacia zonas seguras, apoyar la transformación de zonas de riesgo alto en zonas de oportunidad y reducir y/o mitigar el riesgo de inundación de personas, viviendas e infraestructuras de la ciudad (DINAGUA 2022).

El MDRI establece cuatro categorías de riesgo: alto, medio, bajo y potencial, definiendo para cada nivel de riesgo, usos del suelo, acciones de adaptación e instrumentos asociados.

Estas zonas se establecerán en correspondencia con las zonas de riesgo definidas en los documentos elaborados en coordinación con DINAGUA.

En el plano Mapa de Riesgo-Exposición adjunto al presente decreto se realiza un diagnóstico preliminar de predios atravesados por cañadas y edificios ubicados en las zonas identificadas como Suelo de Fragilidad. Se definen los niveles de riesgo de forma provisoria hasta contar con niveles definitivos o estudios hidráulicos más precisos, los mismos podrán ser revisados según el Art. 29 de la ley 18308 y considerando lo definido en el Art. 22 de este decreto como determinaciones no sustanciales.