PAUTAS GENERALES

Definición Corredor Herbáceo Forestal.

El Corredor Herbáceo Forestal es un área de alta antropización rur - turística, de urbanización y de infraestructuras, que comprende la costa sur y este de las Lagunas del Sauce, del Potrero y de los Cisnes, sus planicies de inundación y adyacencias, hasta las estribaciones del oeste de la Sierra de la Ballena, incluidas algunas abras, operando como un singular corredor ecológico con sus atributos de amortiguador ambiental, signado por una fuerte implantación de especies forestales exóticas.

Delimitación del Corredor Herbáceo Forestal.

El Corredor Herbáceo Forestal se delimita entre la línea de cota correspondiente a +6.63 m WH (seis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton) y la divisoria de aguas de la Sierra de la Ballena y del resto de la cuenca, extendiéndose desde el borde oeste del emprendimiento Laguna de los Cisnes hasta el margen izquierdo del Arroyo De Silva.

Subsectores.

El Corredor Herbáceo Forestal comprende los siguientes subsectores singulares:

a. Un Semi anillo de Áreas Húmedas (ESTE) y Cornisa lacustre, que se yuxtapone con el borde de diversos fraccionamientos urbanos, desarrollos turísticos y chacras turísticas. Este semi anillo se compone de una faja continua de 200 metros de ancho en torno a la laguna en su situación embalsada medida en horizontal desde la línea de cota correspondiente a +6.63 m WH (seis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton).

b. Un conjunto de planicies y suaves lomadas, con:

I. diferentes enclaves urbanos y turísticos, algunos con desarrollos turísticos como el Club del Lago, Acres de Solana y El Puertito;

II. la Base Aeronaval y el Aeropuerto Internacional C/C Carlos A. Curbelo de Laguna del Sauce;

III. chacras, en general turísticas, sobre gran parte de la margen este de la laguna;

IV.algunos predios intersticiales.

c. Un Corredor de Altura, Sierra Ballena, enclavado en el límite de este sector. Su borde presenta algunos desarrollos turísticos - urbanísticos-

Directrices específicas de ordenamiento territorial.

El Corredor Herbáceo Forestal se ordenará de acuerdo a las siguientes directrices específicas:

a) Conservar las condiciones de alta naturalidad en aquellas áreas no urbanizadas, no habilitar nuevas urbanizaciones con frente a la Laguna del Sauce, sin perjuicio de reconocer los derechos adquiridos de futura edificación en los desarrollos urbanísticos autorizados previamente a la puesta en vigencia de este plan.

b) Minimizar las afectaciones ambientales de signo negativo, y los riesgos ambientales, por efectos de la urbanización como el vertido de aguas servidas, el aporte de nutrientes por la fertilización de los parques herbáceos y forestales implantados, los drenajes pluviales hacia la laguna por aumento de la impermeabilización del área, la potencial contaminación por vertido de combustibles, etc.

c) Prohibir el abrevar directo del ganado en la laguna y los tributarios.

d) Mantener y reforzar el calificado posicionamiento turístico de esta zona, con sus propias especificidades, y su diversidad de productos turísticos.

e) Mejorar la calidad de vida de los pobladores permanentes, especialmente en el barrio La Capuera y promover un Proyecto de Mejora Integral del mismo como planificación derivada, tal como se detalla en el art. 88. Este barrio junto al barrio El Pejerrey (fraccionamiento de Huertas a preservar) deberán adoptar un régimen especial de gestión por constituir una Zona caracterizada con áreas de prioridad social de acuerdo al Decreto de la Junta Departamental N° 3866, art. 38, del 27 de abril de 2010.

f) Prohibir el desarrollo de nuevos caminos litorales (a modo de ramblas costeras o costaneras de la laguna) de carácter vehicular, sean de dominio público o privado, salvo la mejora de tramos ya abiertos correspondientes a trazados oficiales oportunamente aprobados; esta pauta aplica también en el barrio de La Capuera.

g) Recuperar espacios públicos del borde de la laguna y asegurar el acceso público al cuerpo de agua.

h) Gestionar el Corredor de Sierra Ballena de acuerdo a las directrices particulares prescriptas para el conjunto de los Corredores en Altura, siendo de aplicación lo señalado en el artículo 29.

i) Las canteras existentes se consideran fuera de ordenamiento. Se encomienda al Ejecutivo Departamental la coordinación con el Ministerio de Industria y Energía y los permisarios y los propietarios del suelo la implementación a futuro de los correspondientes planes de abandono.

Tutela hidrobiológica de los arroyos.

Se establece una tutela hidrobiológica en los arroyos y cañadas que nacen y/o atraviesan este Corredor Herbáceo Forestal consistente en un área de amortiguación y protección a ambos márgenes con las siguientes características:

a) En los Arroyos Mallorquina y Arroyo Silva, una franja de 50 metros medida desde el eje del cauce hacia el interior de los predios lindantes con dichos cursos de agua, consignado en la Resolución del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente N°. 58 - 2016, art. 2, lit. c).

b) En el Arroyo El Potrero, una franja de 50 metros medida desde el eje del cauce hacia el interior de los predios lindantes con dicho curso de agua.

c) En el afluente del Arroyo de Silva (Arroyo de la Guardia), consignado en la Resolución del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente N°. 58 - 2016, art. 2, lit. c), una faja de 25 metros medidos desde el eje de curso de agua.

d) En los restantes cursos de agua, una faja de 10 metros medida a partir del eje medio del cauce, o igual al corredor vegetal cuando este supere esa distancia. En esta faja de tutela hidrobiológica se adoptarán las pautas e indicadores establecidos en el art. 14.

PAUTAS PARTICULARES PARA EL SEMI ANILLO DE ÁREAS HÚMEDAS (ESTE) Y CORNISA LACUSTRE

Clasificación del suelo.

El Semi anillo de Áreas Húmedas ( ESTE) y Cornisa Lacustre, en concordancia con el Plano de Categorización del Suelo, se clasifica como:

a) Suelo rural natural en los frentes lacustres de los predios de chacras en el territorio delimitado entre la línea de cota correspondiente a +26.63 m WH. (veintiséis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton) y la línea de cota correspondiente a +6.63 m WH (seis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton) y una faja continua de 200 metros de ancho en torno a la laguna en su situación embalsada medida en horizontal desde la línea de cota correspondiente a +6.63 m WH (seis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton) de acuerdo a lo señalado en el Plano Nro. 2 - Sectorización del Suelo y plano Nro 3- Categorización de suelos.

b) Suelo urbano de fragilidad ecosistémica: en el fraccionamiento Las Cumbres y en el frente lacustre del barrio La Capuera y de la urbanización del Club del Lago (definido en todos los casospor el territorio delimitado por la zona inundable con periodo de retorno a 100 años)de acuerdo a lo señalado en el plano Nro 3-Categorización de suelos, y los estudios específicos en cada caso.

c) Suelo suburbano de fragilidad ecosistémica en el frente lacustre del desarrollo turístico Laguna de Los Cisnes, de El Pejerrey, la Base Aeronaval y del Aeropuerto de Laguna del Sauce, del predio contiguo a la margen izquierda del Arroyo El Potrero, del predio de OSE y del desarrollo urbanístico El Puertito y la urbanización del Club del Lago y la margen izquierda del Arroyo El Potrero definido en todos los casos, por el territorio delimitado por la zona inundable con periodo de retorno menor a 100 años de acuerdo a lo señalado en el plano Nro 3- Categorización de suelos, y los estudios específicos en cada caso.

Tutela hidrobiológica.

Se establece una tutela hidrobiológica dentro del Semi anillo de Áreas Húmedas (ESTE) y Cornisa Lacustre del Corredor Herbáceo Forestal (a modo de ámbito de amortiguación y protección adyacente al cuerpo lacustre embalsado de especial significación ambiental) a los suelos categorizados como Suelo rural natural, Suelo urbano de fragilidad ecosistémica y Suelo suburbano de fragilidad ecosistémica.

En esta área de tutela hidrobiológica, además de las pautas generales establecidas en el artículo 14, se aplicarán las siguientes:

a) Se permitirá el desarrollo de cultivos ornamentales solo en los predios dentro de los enclaves rur-turísticos, aprobados con anterioridad a la puesta en vigencia de este plan, sin uso de agroquímicos.

b) Sólo se habilitarán nuevas obras viales dentro de las zonas de camino público existentes, o en trazados ya autorizados dentro de enclaves rur-turísticos condicionados a su bajo impacto ambiental y a eventuales medidas de mitigación.

c) Sólo podrán realizarse nuevas edificaciones en predios incluidos en su totalidad dentro de este Semi anillo, cumpliendo con la normativa ambiental nacional y en las siguientes condiciones:

I. En los enclaves urbanos y turísticos ya autorizados, se mantendrán los indicadores urbanísticos de edificación aprobados con anterioridad a este plan.

II. En el área de la Base Aeronaval y de la planta de OSE las nuevas construcciones sólo se realizarán si se entienden inescindibles de su operativa, exigiéndose previa autorización de la Intendencia de Maldonado.

III. En las chacras frentistas a la costa oriental de la laguna, dentro de este Semi anillo, se adoptarán las pautas e indicadores establecidos en el art. 14. Asimismo, tal nueva edificación tendrá retiros frontales de 50 metros de la línea de cota correspondiente a +6.63 m WH (seis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton). En el caso de una edificación existente ubicada a menor distancia del cuerpo de agua, la misma podrá ampliarse siempre que la nueva construcción se encuentre alineada o más retirada de la laguna, condicionado a que no se generen impactos ambientales que comprometan la cantidad y calidad de agua de la laguna y a no superar la A.M.E. dispuesta por esta normativa.

d) En el momento de gestionar los permisos, se deberá identificar áreas de fragilidad que incluya ecosistemas naturales (bosque nativo, humedales, entre otros).

e) Usos: En esta área se aplicarán los mismos usos que los planteados para el Semi anillo de Áreas Húmedas de la Cuenca Baja, arts. 52 a 54, a los que cabe remitirse.

PAUTAS PARTICULARES PARA LOS ENCLAVES URBANOS Y TURISTICOS

Clasificación del suelo.

Los enclaves urbanos y turísticos, se clasifican en concordancia con el Plano de Categorización del Suelo. En particular:

a) Suelo suburbano de desarrollo turístico. El desarrollo turístico de Laguna de los Cisnes salvo su borde lacustre clasificado como suelo suburbano de fragilidad ecosistémica, delimitado por la zona inundable con periodo de retorno menor a 100 años .de acuerdo a lo señalado en el plano Nro 3- Categorización de suelos.

b) Suelo suburbano periurbano El Pejerrey, salvo su borde lacustre clasificado como Suelo suburbano de fragilidad ecosistémica (quedando incluidos los humedales).

c) Suelo urbano desarrollo del Club del Lago salvo su borde clasificado como suelo urbano de fragilidad ecosistémica delimitado por la zona inundable con periodo de retorno menor a 100 años de acuerdo a lo señalado en el plano Nro 3- Categorización de suelos.

d) Suelo Suburbano de desarrollo turístico y disfrute del tiempo libre Acres de Solanas.

e) Suelo Suburbano de desarrollo turístico y disfrute del tiempo libre al sector asociado a la margen este del arroyo el Potrero salvo su borde clasificado como suelo urbano de fragilidad ecosistémico.

f) Suelo urbano de fragilidad ecosistémica Las cumbres.

g) Suelo suburbano periurbano Swan Lake Forest.

h) Suelo urbano de fragilidad ecosistémica La Capuera salvo su borde clasificado como suelo urbano de fragilidad ecosistémica. .

i) Sector Sub urbano de desarrollo turístico en la costa este del Arroyo del Potrero, salvo su borde clasificado como suelo urbano de fragilidad ecosistémica.

Pautas particulares e indicadores urbanísticos.

Los enclaves urbanos y turísticos se regirán por las siguientes pautas de ordenamiento territorial, sin perjuicio de los dispuesto por la normativa ambiental nacional:

a) En los predios dentro del Semi anillo de Áreas Húmedas y Cornisa Lacustre, se aplicarán las pautas, parámetros urbanísticos y usos permitidos consignados en la sección anterior. (Sección 2, Arts. 64 y 65).

b) En los ámbitos fuera del Semi anillo de Áreas Húmedas y Cornisa Lacustre, se aplicarán los parámetros urbanísticos y usos permitidos vigentes (3.1.6 - sector balneario; sector 2 Arco de Portezuelo, según TONE) al momento de la puesta en vigencia de este plan, exigiéndose minimizar las afectaciones ambientales por efecto de las aguas servidas y los drenajes pluviales.

c) En la Sierra de la Ballena, podrán realizarse nuevos enclaves en el Suelo rural con el atributo potencialmente transformablea Suburbano, de transformarse tal suelo con el correspondiente Programa de Actuación Integrada (PAI), requiriéndose:

I. Predios de superficie mayor a 1.500 m2 si se pudiesen conectar al saneamiento público;

II. Predios de superficie mayor a 4.000 m2 si no tienen conexión al saneamiento público; de no existir conexión al saneamiento público, el tratamiento de los efluentes se resolverá con un sistema de saneamiento alternativo avalado por la Dirección Nacional de Aguas y por la Comisión de Seguimiento de este plan;

III. la amortiguación de los drenajes pluviales, cumpliéndose con el principio de Impacto hidrológico cero.

IV. la aplicación de criterios de diseño ecológico del paisaje como la continuidad de las cortinas vegetales y forestales,

V. una evaluación de su eventual impacto ambiental acumulativo.

Tales criterios también podrán exigirse como medidas mitigatorias en los enclaves ya existentes.

Las superficies mínimas anteriores de los lotes resultantes del correspondiente proceso de transformación del suelo por medio de un Programa de Actuación Integrada (PAI), no podrán ser menores a los valores indicados en este artículo, salvo que sean modificados por una revisión fundada y reglada del presente instrumento de ordenamiento territorial de acuerdo a la legislación nacional vigente.

d) Suelo urbano de fragilidad ecosistémica Las Cumbres:

i. Dimensión mínima del prediopara nuevas subdivisiones de suelo: 2.000 m2

ii. Se aplicarán los parámetros urbanísticos y usos permitidos vigentes (3.1.6 - sector balneario) con excepción de la superficie mínima de terreno por unidad locativa aislada que será 2.000 m2 y no se permiten unidades locativas apareadas.

iii. Amortiguación de drenaje de pluviales

e) Para los suelos suburbanos periurbanos del Corredor Herbáceo Forestal:

i. Dimensión mínima del predio para nuevas subdivisiones de suelo:

-para Fraccionamiento El Pejerrey 10.000 m2, resto 4.000 m2

- frente mínimo 40 metros.

-para el Fraccionamiento el Pejerrey solo se admitirá una unidad cada 10.000 m2 de tierra; quedando exceptuado de esta disposición, el padrón N.º 16.365, de la manzana N.º 761.

ii. Retiros mínimos:

• Frontales: 6 metros,
• Bilaterales: 4 m,
• de fondo: 6 metros
• A cuerpos de agua: a la Laguna 50 metros medidos desde el espejo de agua en su situación embalsada desde la línea de cota correspondiente a +6.63 m WH. (seis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton); para el resto de los cursos y cuerpos de agua los retiros coinciden con las áreas de tutela hidrobiológica dispuestas en el Artículo 14.

iii. Altura máxima: 7 m sobre la recta de comparación. Se admite Planta Baja y un (1) nivel.

iv. Ocupación:

FOS: 20%

FOT: 40%

Factor de Impermeabilización de Suelo:

- para fraccionamiento El Pejerrey 15%

- en el resto 40%

v. Dimensión de predio por unidad locativa:

1 cada 10.000 m2 en caso del El Pejerrey y 1 cada 4000 m2 en el resto.

vi - amortiguación de drenaje de pluviales.

f) Para los suelos urbanos de fragilidad ecosistémica (fraccionamientos preexistentes y urbanizados)

i. En las nuevas edificaciones el nivel de piso terminado deberá estar por encima de la curva TR100 (período de retorno de 100 años para inundaciones).

ii. Se prohíbe la construcción de sótanos.

iii. En las edificaciones existentes se promoverá la progresiva adopción de la exigencia dada para las nuevas construcciones. Se promueve la construcción en planta alta como medida de contingencia ante el evento de inundación.

PAUTAS PARTICULARES PARA LAS CHACRAS Y CAMPOS

Clasificación del suelo.

Las chacras y campos del Corredor Herbáceo Forestal se clasifican en concordancia con el Plano de Categorización del Suelo, como Suelo rural rur-turístico, salvo su borde lacustre clasificado como Suelo rural natural. El resto del suelo dentro de esta zona se clasifica como Suelo Rural productivo.

Pautas particulares.

Las chacras y campos en Suelo Categorizado como Suelo rural, subcategorizados con diversas categorías, se regirán por las siguientes pautas de ordenamiento territorial:

a) Se afirmarán como proyectos de una ruralidad exclusiva y/o mixturada en su manufactura paisajística y en sus usos.

b) Se minimizarán las potenciales afectaciones ambientales negativas sobre el recurso hídrico. En particular los diversos edificios que se implanten deberán contar con sistemas de saneamiento alternativo que aprobará la Comisión de Seguimiento de este plan.

c) Quedarán excluidos del proceso urbanizador las chacras y campos del Corredor Herbáceo Forestal, salvo las fracciones de suelo al este de la Ruta 12 categorizadas con el Atributo Potencialmente Transformable con anterioridad a la puesta en vigencia del presente plan. Ello se fundamenta en sus valores ambientales y paisajísticos, y en su rol para la gestión sustentable de los recursos hídricos en aplicación de la Ley N° 18.308, art. 48, del 18 de junio del 2008.

Indicadores urbanísticos.

Para el Suelo rural productivo o rur-turístico, sin perjuicio de lo dispuesto por la normativa ambiental nacional, se habilitará:

a. Dimensión mínima del prediopara nuevas subdivisiones de suelo: 5 hectáreas con frente mínimo de 150 metros .

b. Retiros mínimos:

-Frontales: 25 metros a rutas nacionales, 15 metros a camino público y en el resto de los casos 10 metros.

-bilaterales y de fondo: 6 metros.

- A cuerpos de agua: a la Laguna 50 metros medidos desde el espejo de agua en su situación embalsada desde la línea de cota correspondiente a +6.63 m WH. (seis metros con sesenta y tres centímetros escala Wharton); para el resto de los cursos y cuerpos de agua los retiros coinciden con las áreas de tutela hidrobiológica dispuestas en el Artículo 14.

c. Altura máxima:

- 7 metros. Se admite Planta Baja y un (1) Nivel.

- 12 metros para galpones condicionado a un estudio de impacto paisajístico.

d. Ocupación:

- Área máxima edificable (AME) 1.000 m2 para los usos productivos, con una superficie agregada de hasta 500 m2 para los usos complementarios y/o vivienda, ambos computados en planta baja.

- Área máxima impermeabilizable = 3.000 m2 excluyendo la caminería.

e. Unidad locativa por predio 2 y caseros, salvo en el caso de Hotel de campo en que se aplica lo señalado en el Artículo D.347 del Digesto Departamental y Decretos Departamentales Nº 3889/2011 y Nº 4005/2018.

f. Sólo podrán realizarse nuevas edificaciones en suelo rural natural en aquellos predios incluidos en su totalidad dentro de esta categoría. Para aquellos casos en que el padrón tenga en parte categoría de rural natural y en otra rural productivo, rur-turístico la nueva edificación deberá realizarse en estas últimas, aplicándose los criterios establecidos en el art. 93.

Usos permitidos.

En las chacras y campos del Corredor Herbáceo Forestal se habilita los siguientes usos condicionados al cumplimiento del art 70 siempre que no impliquen la necesidad de infraestructuras y servicios urbanos que excedan lo imprescindible, a efectos de impedir que se modifique el perfil rural del área:

a) Residencia.

b) Uso ecoturístico de bajo impacto ambiental.

c) Hotel de Campo, parador, posada de campo.

Usos condicionados.

En las chacras y campos del Corredor Herbáceo Forestal sólo se admiten usos condicionados a las siguientes especificaciones siempre que no impliquen la necesidad de infraestructuras y servicios urbanos que excedan lo imprescindible, a efectos de impedir que se modifique el perfil rural del área:

a) Ganadería condicionada a que el ganado no abreve directamente sobre la Laguna del Sauce y sus tributarios, a un manejo con carga segura, tal como la define el Instituto de Plan Agropecuario y en base a campo natural. Para lograr dicho objetivo se recomienda la instalación de bebederos o aguadas en las partes altas de cada potrero provistas de bosque de sombra y abrigo.

b) Nuevos cultivos agrícolas limitados a que sean huerta familiar de hasta 400 m2 sin uso de agroquímicos.

c) Actividades de escala local condicionadas a que no impacten la calidad y cantidad de agua (apicultura, viveros de especies ornamentales y no de forestación industrial, entre otros), que deberán estar fuera de la Matriz Natural y que podrán ser avaladas de modo fundado por la Comisión de Seguimiento del Plan.

En todos los casos la Comisión de Seguimiento del Plan podrá solicitar un Estudio Paisajístico-Ambiental de Detalle.

Usos prohibidos.

En las chacras y campos del Corredor Herbáceo Forestal de la Laguna del Sauce se prohíben todos aquellos usos que no están expresamente permitidos o condicionados en este plan. Ello incluye:

a) La aplicación de agroquímicos en todas las modalidades.

b) Nuevas prospecciones y explotaciones mineras que no sean las autorizadas previamente a la puesta en vigencia de este plan. Se encomienda al Ejecutivo Departamental coordinar con el Ministerio de Industria, Energía y Minería (MIEM) la implementación de esta pauta.

c) La ganadería en modalidad de producción de carne por animales encerrados en corrales.

d) Se prohíben nuevos cultivos agrícolas siempre y cuando no sean los consignados en el Artículo 72 b y c.

e) No se permitirá en ningún caso construir sobre humedales u otras acciones que transformen, destruyan o atenten contra el humedal como ecosistema ni estructural ni funcionalmente.